Michael H. Sommer
Ein Verkehrswertgutachten bestimmt den Marktwert einer Immobilie – also den Preis, der im normalen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden kann.
Grundlage sind Lage, Zustand, rechtliche Rahmenbedingungen und die aktuelle Marktsituation.
Das Gutachten bietet eine rechtssichere und nachvollziehbare Basis für Ihre Entscheidungen und können gerichtlich und außergerichtlich verwendet werden.
Typische Bewertungsanlässe
Wir bieten das Verkehrswertgutachten grds. als Vollgutachten an; gern erstellen wir Ihnen auch Exposes in Kurz- oder Kompaktformat in Anlehnung an § 194 BauGB, sofern es der Gutachtenzweck zulässt.
Das ist zB der Fall bei einer Ersteinschätzung oder wenn keine rechtliche Verbindlichkeit oder eine gerichtliche Auseinandersetzung zu erwarten ist.
Typische Bewertungsanlässe
Kauf oder Verkauf einer Immobilie zur internen Preisorientierung
Vermögensübersicht oder private Vermögensaufstellung
familieninterne Auseinandersetzungen ohne gerichtliches Verfahren
interne Unternehmensentscheidungen (z. B. Immobilienportfolios)
Bankgespräche oder Finanzierungsvorgespräche ohne formale Anforderungen
überschlägige Wertermittlung als Entscheidungsgrundlage
Dieses Gutachten weist nach, dass der tatsächliche Marktwert einer Immobilie niedriger liegt als der vom Finanzamt festgestellte Wert.
Es wird vor allem bei Erbschaft, Schenkung oder Unternehmensnachfolge und Übertragungen von Immobilien in das / aus dem Betriebsvermögen benötigt, um unnötig hohe Steuerlasten zu vermeiden.
Typische Bewertungsanlässe
Erbschaftssteuerfestsetzung
Schenkungssteuerfestsetzung
Immobilienübertragungen innerhalb der Familie
Unternehmensnachfolge mit betrieblich genutzten Grundstücken
Nachweis eines geringeren Immobilienwertes gegenüber dem Finanzamt
Ein Restnutzungsdauergutachten weist nach, dass die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie kürzer ist als die gesetzlich unterstellte. Grundlage ist § 7 Einkommensteuergesetz (EStG). Mit einem solchen Nachweis kann eine höhere jährliche Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden, was zu einer steuerlichen Entlastung führt. Das Gutachten dient damit als steuerlich anerkannter Beleg für eine verkürzte Abschreibungsdauer gegenüber dem Finanzamt.
Typische Bewertungsanlässe
Baujahr und technischer Zustand des Gebäudes
Modernisierungs- oder Sanierungsrückstände
wirtschaftliche Überalterung (z. B. unzureichende Grundrisse, schlechte Energieeffizienz)
äußere Einflüsse wie Lage oder Nutzungsbeschränkungen
Ein Beleihungswertgutachten ermittelt den langfristig erzielbaren Wert einer Immobilie unter Abzug marktbedingter Schwankungen. Grundlage ist § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG). Banken und Versicherungen nutzen diesen Wert zur Absicherung von Darlehen, insbesondere bei Hypothekarkrediten. Der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem Verkehrswert, da er vorsichtiger bemessen wird.
Typische Bewertungsanlässe
Kreditvergabe durch Banken und Versicherungen
Immobilienfinanzierung und Hypothekendarlehen
Bewertung von Sicherheiten im Rahmen von Darlehen
interne Risiko- und Beleihungsprüfung bei Kreditinstituten
Refinanzierung über Pfandbriefe
Ein Mietwertgutachten ermittelt die ortsübliche Miete oder den angemessenen Mietwert einer Immobilie.
Grundlage sind Lage, Größe, Ausstattung, Zustand und Vergleichsmieten. Es wird benötigt bei Mietanpassungen, Mieterhöhungen, Überprüfung von Mietverträgen, familienrechtlichen Auseinandersetzungen (z. B. Unterhalt, Scheidung) oder steuerlichen Fragestellungen.
Typische Bewertungsanlässe
Mieterhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete)
Überprüfung oder Anpassung bestehender Mietverträge
Mietwertbestimmung bei Scheidung (Wohnwert im Unterhalt)
Erbschafts- oder Schenkungsfälle mit vermieteten Immobilien
steuerliche Fragen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
gerichtliche Auseinandersetzungen über Miethöhe oder Wohnwert
